В предыдущей публикации мы говорили о том, как выбрать место для магазина.
Теперь давайте посмотрим на этот вопрос с другой стороны: что должны учитывать девелоперы жилых комплексов (ЖК) при планировании объектов ритейла в ЖК, чтобы их захотели купить или арендовать розничные сети или другие компании для своего бизнеса?
Умение предвидеть будущее проекта до старта позволяет не только правильно спланировать квартиры и торговые помещения, но и разработать качественное инвестиционное предложение для убеждения инвесторов.
В этой публикации мы расскажем о том, как можно использовать технологии анализа местоположения и окружения ЖК для планирования ликвидных коммерческих объектов.
Что нужно знать, прежде чем начинать планировать коммерческую инфраструктуру и ритейл в ЖК
В целом всё выглядит довольно просто
Обычно коммерческая недвижимость занимает около 5—10% общей площади жилых комплексов. Как правило, это небольшие помещения площадью от 50 до 150 квадратных метров на первых этажах жилых зданий, планировка и расположение которых зависят от того, что будет востребовано будущими жильцами по мере заселения ЖК.
При выборе и оценке коммерческого помещения потенциальные покупатели традиционно ориентируются на количество жителей, поток посетителей извне, удобство доступа к помещению, а также конкурентную среду, включая близость к торговым центрам или улицам с оживлённым ритейлом.
В ЖК обычно можно найти стандартный набор бизнесов — продуктовые магазины, супермаркеты, аптеки, химчистки и салоны красоты, медицинские кабинеты, детские развивающие центры, пункты выдачи заказов, кафе и другие.
Однако детали и соотношение этих бизнесов в каждом ЖК могут заметно отличаться. Они зависят от класса ЖК, концепции и уровня открытости (или закрытости) его территории для внешних посетителей, а также, конечно, от характеристик его местоположения.
Эти аспекты влияют на выбор типов бизнеса, которые будут наиболее востребованными среди жителей ЖК, а, значит, и более привлекательными для покупателей (или арендаторов) коммерческих помещений. В свою очередь, инвестиционная привлекательность увеличивает ликвидность нежилых помещений в жилых комплексах, что очень важно в девелоперских проектах. Ведь девелоперу нужно выгодно продать помещения в своём ЖК, и чем быстрее, тем лучше.
Ориентироваться на будущие изменения в районе застройки
Расчёт количества коммерческих помещений в ЖК включает в себя использование аналитических инструментов и данных, похожих на те, что применяются для поиска оптимального местоположения для открытия магазинов. В обоих случаях важны демография, трафик, доступность, конкуренты и другие параметры окружения.
Разница в том, что ритейлеры выбирают помещение «здесь и сейчас» с учётом текущих показателей трафика, арендных ставок, доступности и других критериев, а девелоперы работают с будущими характеристиками окружения. Они должны учитывать изменения в районе, которые произойдут в процессе строительства и поэтапного заселения ЖК.
Планирование востребованных коммерческих помещений зависит от способности точно прогнозировать эти изменения, так как это позволит определить, сколько и каких бизнесов будет нужно в новом ЖК.
Если проект предполагает точечную застройку в уже сформировавшемся районе или редевелопмент одного отдельно стоящего здания, то провести анализ существующей инфраструктуры и демографии для интеграции нового проекта можно чуть быстрее и проще.
А если речь идёт о комплексном развитии новых территорий и строительстве новых жилых домов «в чистом поле», то потребуется больше данных о градостроительных и инфраструктурных планах, а также придётся больше моделировать и прогнозировать.
Прогнозирование всегда было одной из самых сложных (и самых интересных) задач девелоперов.
Учитывать новые требования будущих клиентов
Предлагать пустые помещения недостаточно. Они должны помогать создавать покупателям или арендаторам такие офисы, салоны, аптеки и магазины, которые будут востребованы в будущем.
Например, в офисных помещениях это может означать создание многофункциональных рабочих пространств или современных коворкингов для жителей ЖК. В розничной торговле — предложение новых форматов магазинов, дарксторов и доставки, которые позволят конкурировать с онлайн-магазинами, в фитнес-клубах — возможность организовать условия для горячей йоги (или того, что будет в моде к моменту запуска продаж в ЖК).
Это требует умения предвидеть будущие тренды и потребности будущих пользователей коммерческой инфраструктуры ЖК.
При этом важно заранее определить характеристики коммерческих объектов, так как у каждого потенциального собственника или арендатора могут быть свои технические требования к площадям.
Итак, нам важно точно определить состав, назначение и характеристики коммерческих помещений, чтобы их быстро купили или арендовали по той цене, которая будет заложена в финансовую модель проекта.
1. Определите зоны охвата ЖК на карте
Карта поможет увидеть место, где будет возведён ЖК и представить, как это изменит существующую вокруг инфраструктуру, а также прилегающие районы.
Определение зон обслуживания (первичной, вторичной, периферийной) поможет точно определить географическую область, откуда будут приходить или приезжать посетители.
- Первичная зона. Это ближайший район, где живёт большинство постоянных покупателей (примерно 70—80%). Границы этой зоны обычно определяются тем, откуда люди могут дойти пешком за 10—20 минут.
- Вторичная зона. Здесь уже меньше покупателей (около 15—20%). Этот район зависит от наличия других точек продаж поблизости и от того, насколько удобно сюда добираться на транспорте.
- Периферийная зона. Это самая широкая зона, откуда приходят оставшиеся покупатели (5—10%). Они могут заехать сюда случайно или потому, что здесь есть товары и услуги, которых нет в других местах, или магазин удобно расположен по пути на работу.
Часто для определения зон охвата нужно учитывать не только расстояния и доступность пешком или на транспорте, но и препятствия на пути (например, реки или водоёмы, железнодорожные пути или автомагистрали и другие).
Для построения зоны охвата обычно используются простые окружности или изохроны, об их плюсах и минусах можно почитать в нашей статье о применении сетевого анализа в ГИС.
На следующих шагах будем работать с разными данными (демографическими, транспортными, потребительскими), которые «попадают» в построенные зоны охвата, для определения потенциала коммерческих площадей в вашем ЖК.
2. Изучите коммерческую и социальную инфраструктуру и ключевые точки интереса вокруг местоположения ЖК
Нам нужно оценить, как местоположение и окружение повлияют на успешность будущих коммерческих объектов в ЖК.
Для этого нанесём на карту ключевые точки интереса (Points of interest — POI) в зонах охвата ЖК, такие как магазины, школы, парки, больницы, отели, достопримечательности и многие другие. Точки интереса не только повышают качество жизни в прилегающих районах, но и могут генерировать спрос и привлекать определённые категории потенциальных покупателей. Поэтому точки интереса в соседних районах могут значительно повысить привлекательность коммерческих объектов в вашем ЖК.
Для каждой ключевой точки интереса оцениваем доступность и проходимость, а также удалённость от ЖК. Это позволяет наглядно представить, какие точки интереса могут быть легко доступны для будущих жильцов ЖК, и как это может повлиять на успех коммерческих объектов в самом ЖК. Также полезно оценить общее состояние ключевых точек интереса — для этого изучить фотографии, описания, дату постройки, рейтинги и отзывы в интернете, чтобы понять, насколько интересным будет находиться рядом с этими местами будущим собственникам и арендаторам ваших коммерческих объектов.
В некоторых регионах важно учитывать сезонность, так как многие точки интереса могут быть активными только в течение определённых периодов года, а в остальное время — закрываться.
Интерактивная карта с информацией о ключевых точках интереса помогает представить, кто наши потенциальные клиенты и какие бизнесы будут успешными в этом районе.
3. Оцените текущую и будущую демографию в ЖК
Так как ЖК только планируется, мы предлагаем учитывать не только текущее население вашего и прилегающих районов, но и ожидаемые изменения.
Посмотрите, как будут развиваться ваш и соседние ЖК, чтобы понять, какие изменения произойдут в численности и составе населения в ближайшие годы.
Для этого нужно проанализировать планы заселения как вашего ЖК, так и других строящихся ЖК в близлежащих районах, и оценить численность и состав населения в ближайшие годы в соответствии с запланированными темпами продаж.
Понимание демографического состава (возраста, пола, социального статуса, образования) будущих жильцов помогает определить, какие типы коммерческих помещений будут востребованы. Например, девушки могут оценить студии стретчинга рядом, а у семей востребованными окажутся продуктовые магазины.
Для определения понимания ценовых категорий товаров и услуг важно изучить доходы и расходы в районе.
Отображение данных на карте позволит визуально определить, какие товары и услуги могут быть востребованы в этом районе.
4. Оцените текущую и будущую транспортную доступность ЖК
На этом шаге оценим текущее и будущее состояния транспортной инфраструктуры, чтобы оценить доступность ЖК.
- Текущая транспортная инфраструктура. Первым шагом является исследование текущей транспортной инфраструктуры района. Изучите расположение и загруженность автобусных остановок, станций метро и ЖД станций. Проанализируйте, насколько легко и безопасно пешеходам добираться до местоположения будущего ЖК от ближайших остановок общественного транспорта.
- Транспортные и пешеходные потоки. Далее, оцените интенсивность движения и частоту проезда общественного транспорта, насколько загружены маршруты общественного транспорта, особенно в часы пик. Проанализируйте, сколько людей проходит или проезжает мимо участка ЖК в разное время.
- Планы развития дорожной сети и инфраструктуры общественного транспорта. Изучите планы строительства новых дорог, мостов, расширению системы общественного транспорта и созданию пешеходных зон. Оцените, как и когда эти изменения повлияют на доступность ЖК.
5. Проведите сравнительный анализ характеристик и наполнения других ЖК рядом или в похожих районах
Важно изучить коммерческую инфраструктуру соседних ЖК того же класса, чтобы узнать, какие магазины и услуги пользуются популярностью, и наоборот, увидеть невостребованные помещения.
Также понимание цен и арендных ставок конкурентов поможет в ценообразовании на следующем шаге.
6. Спрогнозируйте цену продажи помещений и арендную ставку торговой недвижимости для будущих арендаторов
Прогнозирование стоимости продажи и ставок аренды коммерческих помещений в ЖК зависит от множества аспектов: расположения, демографии района, класса ЖК, стадии строительства и уровня развития транспортной инфраструктуры, а также цен, установленных конкурентами. Эти элементы были рассмотрены в предыдущих разделах.
Для анализа этих факторов мы предлагаем использовать геоаналитические инструменты и автоматизированные модели оценки стоимости с использованием искусственного интеллекта. Эти методы обрабатывают обширные наборы данных, позволяя точно прогнозировать стоимость и арендные ставки, учитывая все влияющие на них факторы.
Пример применения геоаналитики в расчёте оптимального состава квартир и объектов стрит-ритейла в новом жилом комплексе
В рамках кейса по разработке жилого комплекса были применены геоданные и инструменты геоаналитики и машинного обучения для планирования коммерческой инфраструктуры:
Визуализация данных и анализ в ГИС
- Для определения первичной, вторичной и периферийной зон охвата были применены изохроны (первичная зона охвата была настроена, как 15 минут пешком, вторичная – 15 минут на автомобиле).
- Для изучения функционального окружения и ключевых точек интереса были использованы как общие характеристики точек интереса, так и дополнительная информация – фотографии, описания, рейтинг и отзывы в интернете, проходимость, расстояние до планируемых коммерческих объектов в ЖК.
- Был выполнен анализ как текущих пешеходных и автомобильных потоков, удалённость от метро и оценка трафика от ближайших станций метро, автобусных остановок и других объектов транспортной инфраструктуры, так и расчёт прогнозных показателей через 1, 2, 3, 4 и 5 лет с учётом планов развития транспортной инфраструктуры в районе и строительства и поэтапного заселения ЖК.
- Для оценки состава и численности потенциальных пользователей коммерческих объектов в ЖК были использованы как текущие демографические данные в зонах охвата, так и прогнозные показатели с учётом заселения исследуемого ЖК, и других ЖК в прилегающих районах. Для каждого строящегося ЖК были проанализированы количество квартир, средняя стоимость квадратного метра, прогноз численности и состава аудитории и другие характеристики.
- Также для каждого типа коммерческих объектов в ЖК был выполнен прогноз товарооборота с учётом текущей и будущей ёмкости рынка и конкурентов.
Моделирование и предиктивная аналитика
Для расчёта цен во время строительства и поэтапного заселения ЖК были разработаны и обучены предиктивные модели.
Эти модели использовали исторические и текущие данные о спросе и предложении на коммерческие помещения, включая анализ похожих объектов в других ЖК и районах. Была определена рекомендуемая стоимость квадратного метра для каждого типа помещений на различных стадиях готовности ЖК.
Для прогноза спроса на различные типы коммерческих помещений также использовалась модель машинного обучения. Модель учитывала более 100 параметров, включая близость к транспортным узлам, зонам отдыха, планируемую плотность и состав населения, трафик и другие параметры.
Для каждого предложенного класса ЖК (Бизнес и Бизнес+) были определены оптимальные площади, назначение и расположение коммерческих помещений, учитывая ограничения ЖК.
Более подробное описание этого кейса и методов анализа доступно на сайте Epsilon Metrics, где можно углубиться в детали использования геоаналитических инструментов и их влияния на ликвидность ЖК.
Заключение
Описанные здесь шаги помогут создать сбалансированную и ликвидную коммерческую инфраструктуру, которая будет соответствовать ожиданиям будущих жильцов и бизнесам.
Использование во время аналитических исследований и планирования коммерческих помещений современных технологий и инструментов, таких как геоаналитика и искусственный интеллект, повышает точность прогнозов и упрощает процесс разработки концепции проекта.
Также применение современных инструментов заметно влияют и на другие процессы — ведь точная информация и прогнозные показатели по каждому коммерческому объекту вашего жилого комплекса упрощают инвесторам и потенциальным покупателям процесс оценки и покупки.
Полезным инструментом для маркетинга и продаж становится интерактивная карта с данными по каждому объекту, которые помогут потенциальному покупателю быстро найти арендатора или самому запустить бизнес.
Это могут быть данные о доступности объекта, прогнозами трафика, демографии и арендных ставок, выручки и других ключевых показателей.
Или возможность предложить потенциальным покупателям оптимальный вариант использования помещения или подготовить персонифицированные предложения для розничных сетей или владельцев франшиз с учётом анализа их текущих локаций и требований.
